Encargos de Inadimplência Condominial

 É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais? Para a Ministra Nanci Andrighi, assim como para os demais integrantes da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança de juros acima desse percentual, desde que tal previsão esteja estabelecida de forma expressa na convenção condominial.

 

                            No julgamento do Recurso Especial nº 1.002.525/DF, realizado em 16 de setembro de 2010, fora posto em debate o conflito de lei no tempo, regulamentado pelo artigo 6º da Lei de Introdução ao Código Civil, haja vista que, antes do advento do Código Civil de 2002, a Lei nº 4.591/64, mais especificamente no artigo 12, § 3º, ditava a regra acerca dos juros moratórios, bem como da multa pelo inadimplemento da taxa condominial, asseverando que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20%”.

 

                            Com a elaboração do atual Código Civil, o artigo 1336, § 1º, passou a regulamentar, exatamente, a mesma matéria tratada no dispositivo acima destacado, asseverando que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

 

                            Referidos dispositivos legais, promulgados em épocas diversas, regulamentam dois tipos de encargos de inadimplência incidentes sobre as despesas condominiais, quais sejam: juros moratórios e multa.

 

                            Imperioso destacar que a Lei 4.591/64 estabelece juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o valor da taxa de contribuição, ao passo que o atual Código Civil determina que os juros serão de 1%, caso não sejam convencionados de forma diferente, e a multa de até 2% o valor do débito.

 

                            Diante desse cenário, vale esclarecer que nos casos em que uma lei é modificada por outra posteriormente editada, existindo relações jurídicas firmadas na vigência da lei anterior, dúvida emerge quanto à aplicação ou não da nova legislação às situações preteritamente constituídas.

 

                            A Corte Superior, no ano de 2006, quando do julgamento do Recurso Especial nº 746.589/RS já decidiu acerca dessa celeuma, asseverando que “a multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei nº. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual.

 

                            Verifica-se, assim, pelo julgado acima colacionado, que o artigo 12, § 3º, da Lei 4.591/64, foi revogado pelo artigo 1336, § 1º, do Código Civil, em observância ao artigo 2º, parágrafo 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil (LICC), que diz respeito à vigência da lei no tempo, no sentido de que a legislação posterior revoga a anterior sempre que as normas guardem o mesmo âmbito material de aplicação, sendo, portanto, incompatível a vigência mútua.

 

                            Seguindo o mesmo posicionamento, o Superior Tribunal de Justiça ratificou o entendimento de que após a vigência do atual Código Civil os encargos de inadimplência serão regidos pelo referido artigo 1336.

 

 

                            Dessa forma, por uma análise acurada do aludido dispositivo, verifica-se, expressamente, que o legislador limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por cento) ao mês, apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto. Assim, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção condominial juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

 

                            Diante do julgamento da Corte Superior, corroborou-se que: (i) as relações jurídicas condominiais anteriores a 11 de janeiro de 2003, serão regulamentadas pelo artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, ou seja, os juros moratórios são limitados a 1% ao mês e a multa terá o patamar máximo de 20% e (ii) nos casos em que o fato gerador ocorreu após a vigência do atual Código Civil, a incidência de juros será a convencionada pelos condôminos, sem qualquer limite, sendo de 1% ao mês caso não seja estipulado outro percentual, além da aplicação de multa no patamar de até 20% do valor do débito.